不動産の査定方法には3種類あります。「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」

基礎知識



不動産の価格査定の方法は、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類があります。どの方法で査定するかということですが、一戸建て・マンション・土地など物件の種類によって異なります。

取引事例比較法・原価法・収益還元法の特徴や違いについて

「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の特徴は、下記になります。

取引事例比較法 不動産鑑定評価において、不動産の価格を求める手法のひとつ。
対象不動産と条件が近い取引事例を収集した中から、適切な事例を選択し、取引価格の事例から必要に応じて対象不動産の事情補正や時点修正を行い、地域的要因及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考慮して対象不動産の価格を求める方法。このような取引事例比較法による試算価格を「比準価格」という
原価法 原価法とは、鑑定評価手法の1つで、不動産の再調達原価をもとに対象不動産の試算価格を求める方法です。

この手法では、価格時点において、新しく建築(建物)または造成(土地)を行って再調達する場合の原価を求め、これに減価修正を行って試算価格を求めます。例えば、土地の場合、近隣に山林などの取引事例があれば、その事例をベースに造成工事費や附帯工事費を計上します。

建物であれば、同じ住宅を同じ場所に建てた場合の費用を調べ、新築後の経過による価値の低下を減額して、対象不動産の価値を推定します。この手法は、建物など再調達原価の把握や減価修正が可能な不動産の場合には有効ですが、既成市街地などの土地は再調達価格の把握が困難なために不向きです。

収益還元法 収益還元法とは不動産の収益性に着目した評価方法です。この評価方法では、その不動産から将来的に生み出される価値を現在価値に割り引いて不動産価格を決定します。

他にも、不動産価格の決定方法の一つに積算法というものもありますが、これは土地と建物をそれぞれ現在の価値で評価し、それを合計し、一体としての市場性を検討することによって評価額を決定する方法です。

一方で、収益還元法は不動産の持つ収益性に着目し、不動産から生み出される利益を、後ほど解説する還元利回りで割ることで求めることができます。つまり、不動産の生み出す利益が大きければ不動産価格も高くなり、利益が小さければ不動産価格も安くなるということです。

取引事例比較法

取引事例比較法は、類似物件の取引事例を参考に、価格を見積もる査定方法です。類似物件は、駅からの距離などの立地、間取り、広さ、築年数などが同等の物件のことになります。

取引事例比較法は、居住用のマンションや土地の査定によく用いられます。マンションや土地は、取引件数が多く、類似性があり参考事例にしやすいのです。

取引事例比較法のメリットとデメリット

取引事例比較法は、相場を反映しやすいので制度の高い売れる価格を算定できます。

デメリットは、参考にする取引事例によって査定価格の精度が左右される点です。

取引事例比較法の計算式

取引事例比較法は、ピックアップした成約事例の単位面積当たりの平均単価を計算して、対象物件の面積を掛けて、査定価格を出します。

査定価格=事例の平均単価×対象物件の面積

になります。

原価法

原価法は、同等の不動産を取得するのに要する価額から、経年劣化による減価修正を行い、価格を算定する査定方法のことです。

一戸建て住宅の建物の査定によく用いられます。一戸建て住宅の査定には、取引事例比較法も用いられることがありますが、建物の価値を適切に反映した土地と建物一体の取引事例があまり存在しないので、原価法が主流です。

原価法の計算式

原価法は、今同じ建物を建てるとした場合の再調達原価から、実際に建てられたときから現在までの経年劣化を考慮した減価額を控除して査定価格を出します。

査定価格=再調達原価-減価額

の計算式になります。

収益還元法

収益還元法は、投資用物件の価格査定に用いられる手法のことです。ですので、居住用物件の売却を考えている方には関係はないです。

収益還元法には、一定期間の純収益を還元利回りにより還元する方法と、その物件の将来の売却までも計算に入れた方法であるDCF法があります。

計算式は、下記になります。

査定価格=純収益÷還元利回り

まとめ

不動産査定の方法には、取引事例比較法・原価法・収益還元法があります。物件の種類によって、どの査定方法を用いるかが異なります。

査定価格は、売り出し価格を決める上での参考価格で、査定価格が高ければ高く売れるというわけではありません。査定価格だけで売却を依頼する不動産会社を選ぶと失敗するでしょう。

 

失敗しない様にするのは、算定した査定価格の根拠です。明確な根拠があり、相場より高い査定価格を付けた不動産会社に、相場より高く売れる可能性があるのです。

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